Après environ 10 ans d'existence, le dispositif Pinel touche à sa fin : passé le 31 décembre 2024 il ne sera plus possible d'investir dans des logements neufs afin de bénéficier de la réduction d'impôts afférente, répartie sur des durées de 6, 9 ans ou 12 ans.
Cet article revient sur les mécanismes de ce dispositif, ses avantages et ses défauts, et enfin les conditions optimales nécessaires à un investissement Pinel réussi.
Le mécanisme du dispositif Pinel
Le dispositif Pinel en 2024 permet, via un engagement de mise en location sous certaines conditions, d'être bénéficiaire d'un taux de réduction d'impôts appliqué sur le montant investit, dans la limite d'un plafond de 300 000€ ou d'un prix de revient limité à 5500€/m2. Les taux pour un investissement réalisé en 2024 évoluent selon la durée de l'engagement de mise en location, comme suit :
9% pour un engagement de 6 ans (20% en DOM-TOM) ;
12% pour un engagement de 9 ans (23% en DOM-TOM) ;
14% pour un engagement de 12 ans (25% en DOM-TOM) ;
A noter : lorsque le contribuable effectue un investissement Pinel en métropole et un en DOM-TOM, c'est le taux de réduction avantageux lié aux DOM-TOM qui est retenu pour les deux biens dans le calcul de la réduction d'impôts finale.
Exemples :
Pour un bien de 60m2 situé en zone Abis à Enghien-les-Bains (95), dont le prix de revient (prix d'achat, frais de notaires, frais annexes et éventuels frais d'agence) est égal à 300 000€ et que l'on s'engage à mettre en location à hauteur de 1 095€/mois hors charges (60m2 x 18,25€) pour une durée de 9 ans. La réduction d'impôt se calcule donc de la manière suivante : 12% de 300 000 = 36 000/9 ans = 4 000€/an de réduction d'impôt.
Pour deux biens dont les prix de revient sont de 200 000€ pour 40m2 et 100 000€ pour 30m2, situés respectivement à Enghien-les-Bains zone Abis et Saint-Leu de la Réunion zone A DOM-TOM, et que l'on s'engage à mettre en location à hauteur de respectivement 730€/mois hors charges (40m2 x 18,25€) et 336€/mois hors charges (30m2 x 11,19€) pour une durée de 9 ans. La réduction d'impôt se calcule comme suit : 23% de 300 000 = 69 000/9ans = 7 666€/an de réduction d'impôt.
Les différentes conditions ouvrant droit à la réduction Pinel
Les principales conditions à respecter afin d'être éligible à cette réduction d'impôts sont les suivantes :
le logement, situé dans un bâtiment d'habitation collectif, doit être mis en location nue, et être situé au sein d'une zone de tension locative A, Abis ou B1 ;
engagement de fixer un loyer sous le plafond prévu selon la zone (fixé par décret annuellement, cf tableaux 3 & 4 ci-dessous), à des locataires en dessous du plafond de ressources indiqué (fixé à l'art. 2 terdecies D de l'annexe 3 du Code Général des Impôts, cf tableaux 1 & 2 ci-dessous) et ne faisant pas partie de votre propre foyer fiscal ;
respect de la norme environnementale RT 2012 ;
mise en location dans les douze mois suivant la date d'achèvement du logement ou sa date d'acquisition si elle est postérieure.
A noter : Les investissements en loi Pinel sont limités à deux biens acquis par an, toujours dans le plafond des 300 000€.
Porter une attention particulière à la date du fait générateur de la réduction d'impôt (cf tableau ci-dessous), ainsi qu'au plafonnement global des avantages fiscaux (10 000€/an ou 18 000€/an lors d'investissements DOM-TOM).
Tableau 1 : plafonds de revenus du locataire en métropole.
Tableau 2 : plafonds de revenus du locataire dans les DOM-TOM.
Tableau 3 : plafonds de loyer par zones en métropole.
Tableau 4 : plafonds de loyer par DOM-TOM.
Tableau 5 : fait générateur de la réduction d'impôt.
Investir en Pinel : les pièges à éviter
Le dispositif Pinel possède de nombreux avantages, si l'on possède une vision patrimoniale et à long terme de cet investissement. Ce type d'investissement ne dégagera pas de "cash flow" ou ne permettra pas une plus value importante car, d'une part les loyers sont plafonnés et, d'autre part, l'achat dans le neuf implique un coût au mètre carré plus élevé que l'ancien.
Par contre il peut s'avérer extrêmement judicieux dans le cadre de l'achat d'une future résidence secondaire ou principale, un bien que vous désirez conserver sur le long terme. En effet, son prix d'achat aura été amorti à la fois grâce à la réduction d'impôt et grâce aux loyers perçus lors de la période de mise en location. Par ailleurs, ces logements neufs présentant souvent des balcons, parking et autres éléments de conforts modernes, peuvent générer des loyers confortables une fois la période d'engagement écoulée.
Afin d'amoindrir ces effets néfastes on peut dispenser plusieurs conseils à appliquer lors de l'achat :
un choix de localisation primordial : privilégier les zones avec une tension locative forte afin d'éviter les vacances locatives et risquer de perdre le bénéfice de la réduction d'impôt ;
acheter dans une limite d'environ 25% de plus que le prix de l'ancien au mètre carré sur le même secteur pour des biens de même typologie ;
choisir une zone où les constructions neuves ne sont pas trop importantes : les périodes d'engagement de location étant communes à tous les bailleurs, l'afflux de ces logements au même moment sur la même zone a tendance à influer sur le prix du marché à la baisse ;
choisir un promoteur fiable et bien vérifier la conformité du logement une fois livré.
Les conditions supplémentaires du dispositif Pinel+
Le dispositif Pinel+ permet de conserver les taux Pinel antérieurs plus avantageux, à savoir 12% pour 6 ans, 14% pour 9 ans, 21% pour 12 ans. Néanmoins, en plus des conditions communes au Pinel citées plus haut, ils sont dépendants du respect des conditions plus restrictives suivantes :
critères de qualité d'usage et de confort : 28m2 & 3m2 carré d'extérieur pour un T1 ; 45m2 & 3m2 d'extérieur pour un T2 ; 62m2 & 5m2 d'extérieur pour un T3 ; 79m2 & 7m2 d'extérieur pour un T4 ; 96m2 & 9m2 d'extérieur pour un T5 ;
respect de la norme environnementale RE2020.
L'investissement Pinel s'adresse essentiellement à une population souhaitant investir pour l'avenir et sur la durée. Si il est réalisé de manière réfléchie, en prenant en compte l'ensemble des éléments qui font sa force et en ayant pleine conscience de ses faiblesses afin de les limiter, il peut se révéler très profitable pour votre patrimoine personnel tout en réduisant de manière non négligeable votre imposition.
Je dispose d'une offre pléthorique de logements répondants aux critères Pinel ou Pinel+ sur l'ensemble de la métropole et des DOM-TOM. Si vous souhaitez plus d'informations complémentaires, ou bénéficier d'un accompagnement personnalisé et complet sur votre projet d'investissement Pinel, contactez-moi au 06 09 48 27 31 ou grâce au formulaire de contact accessible sur mon site.
Sources : Direction générale des Finances Publiques, économie.gouv.fr.
Olivier Lefebvre
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