Revenus fonciers (art. 14 & 14b du Code Général des Impôts CGI) : Il s'agit des revenus des propriétés bâties (appartements, maisons...) et non bâties (terrains...) constitués par les loyers, fermages, droits d’affichage, droits d’exploitation de carrières, revenus de parts de sociétés immobilières, lorsqu’ils ne sont pas inclus dans les bénéfices d’une entreprise industrielle, commerciale ou artisanale, d’une exploitation agricole ou d’une profession non commerciale.
Location non meublée
(art. 28 à 32 du CGI ; BOI – RFPI bulletin officiel des impôts BOFIP)
Régime micro-foncier : si les revenus locatifs du ou des logements nus sont inférieurs à 15 000€/an, c'est l'option de base.
Cela ouvre droit à un abattement forfaitaire de 30%.
Le montant du chiffre d'affaire est constitué par la somme des loyers annuels, hors charges locatives.
Le plafond des 15 000€ annuel est indépendant du nombre de mois de mise en location au cours de l'année.
Exemple : pour un bien loué nu 1 000€/mois + 50€ de charges locatives, on génère une recette de 12 000€ annuel. Il est ensuite procédé à la déduction forfaitaire de 30%. Au final l'impôt sera donc calculé sur un montant net de 8 400€.A titre informatif, il convient de déclarer le montant en case « 4BE » du formulaire de déclaration 2042, soit 12 000€.
Ce système simplifié du micro-foncier est intéressant dans le cas d'une location sans charges et frais de travaux importants, qui peuvent rapidement dépasser les 30% d'abattement forfaitaire.
A noter : il est possible d'opter pour le régime réel avec des recettes inférieures à 15 000€ annuel, mais cela engage sur trois années irrévocables, puis reconduction annuelle tacite.
Régime réel : ce système est obligatoire si les revenus de location nue dépassent 15 000€ annuel, toujours hors charges locatives. Il s'agit alors de déterminer le revenu foncier net en effectuant la différence entre les loyers bruts perçus au cours de l'année et l'ensemble des charges admises en déduction, imputables lors de l'année en question.
Les principales charges déductibles sont les suivantes (liste non exhaustive) :
Frais de réparation et d'entretien courants
Travaux d'amélioration (rénovation énergétique par exemple)
Provisions pour charges de copropriété
Frais de gestion
Primes d'assurances (habitation, loyers impayés, emprunteur, etc...)
Intérêts des emprunts
Certains impôts (taxe foncière hors taxe d'enlèvement des ordures ménagères, etc....)
A noter : ne sont pas déductibles les frais d'enregistrement ou de notaires et les travaux de construction résultant en un agrandissement de la surface habitable ou une transformation importante de la structure du bien permettant un gain de volume.
Pour simplifier, il est couramment admis que peuvent être portes en déduction l'ensemble des frais et charges visant à maintenir ou assurer la conservation du revenu foncier, et ne sont pas admis les frais et charges visant à un accroissement du-dit revenu foncier.
Exemple : pour un bien loué nu 2000€ + 100€ de charges locatives, on génère une recette de 24 000€ annuel. On peut déduire à titre d'exemple 2 500€ de frais d'entretien, 1 800€ de provisions pour charges de copropriété, 1 700€ en frais d'administration & de gestion, 20€ en autres frais de gestion, 600€ en frais d'assurance, 850€ en taxe foncière minorée de la taxe d'enlèvement sur les ordures ménagères (répercutée sur le locataire dans les charges locatives), soit un revenu foncier net de 16 530€.
A titre informatif, il convient de reporter ce montant en case « 4BA » du formulaire de déclaration 2042.
A noter : les revenus fonciers sont imposés à hauteur de 17,2% au titre des prélèvements sociaux.
Location meublée non professionnelle
(art. 155 du CGI ; BOI – BIC – CHAMP – 40 ; art. 50-0 du CGI).
Pour être considérée comme meublée, une location doit présenter les éléments de confort minimums suivants :
lit avec literie (drap, couverture) ;
volets ou rideaux dans les chambres ;
plaques de cuisson ;
four ou four à micro-onde ;
réfrigérateur ;
congélateur ou compartiment congélateur ;
vaisselle en nombre suffisant ;
ustensiles de cuisine de base (casserole, poêle, spatules etc...) ;
table et chaises ;
étagères de rangement ;
luminaire ;
matériel de ménage adapté aux caractéristiques du logement.
Au niveau impôts locaux les locations meublées sont soumises à la taxe foncière et la cotisation foncière des entreprises (CFE). En cas de chiffre d'affaire de plus de 500 000€, la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE) s'applique.
L'activité de loueur en meublé est exercée à titre non professionnel lorsqu'une des deux conditions suivantes est remplie :
recette des loyers annuels inférieure à 23 000€ ;
recette des loyers annuels inférieure au montant total des revenus d'activité d'autres natures du foyer fiscal soumis à l'impôt sur le revenu (autrement dit inférieure à 50% des revenus globaux du foyer fiscal).
Régime micro-fiscal meublés classiques (location longue durée LLD): d'office lorsque le chiffre d'affaire annuel est inférieur à 46 000€.
Cela ouvre droit à un abattement forfaitaire de 40% (exemple 1a).
Régime micro-fiscal meubles de tourisme non classés ou moins de trois étoiles (location courte durée LCD) : d'office lorsque le chiffre d'affaire annuel est inférieur à 15 000€.
Cela ouvre droit à un abattement forfaitaire de 30% (exemple 1b).
Régime micro-fiscal meubles de tourisme classes 3 étoiles et plus, les gîtes ruraux ou les chambres d'hôtes (location courte durée LCD) : d'office lorsque le chiffre d'affaire annuel est inférieur à 100 000€.
Cela ouvre droit à un abattement forfaitaire de 60%. (exemple 1c).
A noter : en cas de revenus mixtes issus des plusieurs catégories ci-dessus, c'est le plafond de 100 000€ qui
s'applique, dans le respect des seuils afférents à chaque activités.
A noter : il est possible d'opter pour le régime réel avec des recettes inférieures aux seuils précédents pour chaque catégories, mais cela engage sur trois années irrévocables, puis reconduction annuelle tacite.
Exemple 1a : pour un bien loué meublé en LLD à 1500€ + 50€ de charges, on génère une recette de 18 000€. Il est ensuite effectué la déduction forfaitaire de 40%. Au final, l'impôt est calculé sur 10 800€.Il convient d'inscrire le montant des recettes (ici 18 000€) en case « 5ND » du formulaire 2042 C PRO.
Exemple 1b : pour un bien loué meublé en location courte durée meublée de tourisme non classée, loué 120€/nuit pour 100 nuits dans l'année, on génère une recette de 12 000€. Il est ensuite effectué la déduction forfaitaire de 30%. Au final, l'impôt est calculé sur 8 400€.Il convient d'inscrire le montant des recettes (ici 12 000€) en case «X » du formulaire 2042 C PRO.
Exemple 1c : deux biens loués en location courte durée meublée de tourisme classées, loués respectivement 100€/nuit pour 120 nuits en zone non tendue (12 000€) et 300€/nuits pour 250 nuits (75 000€) en zone tendue. Il est ensuite effectué la déduction forfaitaire de 60% pour les 87 000€. Au final l'impôt est calculé sur 34 800€.
Il convient d'inscrire le montant des recettes (ici X) en case «5NG» du formulaire 2042 C PRO.
Régime réel : Automatique lorsque les seuils précédents sont dépassés. Ce régime permet de déduire les frais réels supportés de la même manière que vu précédemment pour la location nue et également de pratiquer l'amortissement du bien, ce qui constitue un avantage fiscal non négligeable.
L'imputation du déficit foncier pouvant résulter du régime réel est possible uniquement sur les revenus fonciers.
L'amortissement est un mécanisme comptable qui permet de compenser la perte de valeur progressive d'un bien meuble ou immeuble dans le temps. Pour ce faire, ce mécanisme comptable permet de comptabiliser une charge non decaissee pour compenser la dépréciation du bien. La conséquence principale est la réduction de vos revenus imposables et donc de vos impôts.
En matière de LMNP/LMP l'amortissement consiste à prendre en considération le fait que le propriétaire va devoir faire des travaux de remise en état et/ou renouveler le matériel et les équipements présents au sein du logement meuble au fil du temps. En LMNP, l'amortissement du bien dépend de sa nature. La durée d'amortissement d'un appartement n'a pas la même durée d'amortissement que les travaux ou les meubles. On compte entre 25 et 40 ans pour un bien (taux entre 4% et 2,5%), entre 5 et 10 ans pour les dépenses de mobilier supérieures à 600€, ensuite 5 ans pour travaux de revêtement de sols, 10 ans pour peinture, plomberie et cuisine, 15 ans pour maçonnerie et pose d'un nouveau parquet et enfin 20 ans pour les travaux de réfection électrique. Le calcul de l'amortissement LMNP se fait donc pour chaque élément pris séparément. Puis, l'ensemble des amortissements est additionné pour déterminer le montant des dotations au amortissement réalisé pour l'année.
A noter: le montant cumulé des amortissements ne peut pas créer de déficit foncier. Par conséquent, si une année le montant des loyers ne couvrent pas l'ensemble du montant des dépenses engagées pour le bien, le montant des amortissements est reporté sur les années suivantes.
Exemple : pour un bien acheté 200 000€, on table sur un amortissement de 25 ans, soit 8000€ par an (200 000/25). A cela on ajoute les amortissements mobiliers sur 5 années des dépenses réalisées pour meubler le logement, soit 1 000€ par an (5000/5).Au final, le loueur non professionnel peut déduire 9 000€ (8 000+1000) de ses recettes locatives des cinq premières années, puis 8 000€ pour les vingt années restantes.
Location meublée professionnelle
(art. 155 – IV – 2 du CGI ; BOI – BIC – CHAMP – 40 ; art. 261 D du CGI ; art. 50-0 du CGI)
L'activité de loueur en meublé est exercée à titre professionnel lorsque les deux conditions suivantes sont remplies :
recette des loyers annuels supérieure à 23 000€ ;
recette des loyers annuels supérieure au montant total des revenus d'activité d'autres natures du foyer fiscal soumis à l'impôt sur le revenu (autrement dit supérieure à 50% des revenus globaux du foyer fiscal).
Régime micro-fiscal : d'office lorsque le chiffre d'affaire est inférieur à 32 100€ pour les locations LLD et LCD.
Cela ouvre droit à un abattement forfaitaire de 50%.
A noter : il est possible d'opter pour le régime réel avec une recette inférieure au seuil précédent, mais cela engage sur trois années irrévocables, puis reconduction annuelle tacite.
Régime réel : automatique lorsque les seuils précédents sont dépassés. Ce régime permet de déduire les frais réels supportés de la même manière que vu précédemment et également de pratiquer l'amortissement du bien, du mobilier et des travaux d'améliorations, ce qui constitue un avantage fiscal non négligeable.
Il est possible de déduire quelques charges supplémentaires en comparaison du statut LMNP dont les frais de notaire notamment.
L'imputation du déficit foncier pouvant résulter du régime réel est possible sur les revenus globaux en LMP.
A noter : le statut LMP permet de bénéficier du système des plus-values professionnelles et d'être ainsi exonéré de taxation sur les plus-values de cession lorsque les recettes locatives sont inférieures à 90 000€ sur les deux années précédent la cession, à la condition que le statut LMP soit actif depuis 5 années. L'exonération est partielle lorsque les recettes des deux dernières années sont comprises entre 90 000€ & 126 000€.
Contrairement à auparavant, les amortissements doivent être réintégrés dans le calcul de la plus-value.
Par ailleurs, le statut LMP oblige à s'acquitter des cotisations sociales auprès de l'URSSAF, à hauteur de 32% des bénéfices environ.
A noter : l'obtention d'un numéro de Siret est obligatoire et non automatique à la fois pour le statut LMP et également LMNP. Elle s'effectue via le formulaire P0i à retourner auprès du centre des formalités des entreprises (CFE) dont dépend votre lieu de résidence.
Sources : Direction générale des Finances Publiques, économie.gouv.fr.
Olivier Lefebvre
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