Après deux années de hausse continue des taux d'intérêts, le marché immobilier francilien a connu un régression conséquente en terme de volume, à hauteur de 27% par rapport à la moyenne des dix dernières années.
Suite à ce constat, quels perspectives peuvent nous faire entrevoir l'état des différents moteurs du marché.
Les taux de crédit : levier primordial du marché
Premier mécanisme important du marché, comme mentionné ci-dessus : les taux d'intérêts des crédits immobiliers. Ils sont réputés être à la baisse depuis décembre 2023, toutefois on constate plutôt une stagnation autour des 4% sur les périodes 20 et 25 ans. Les taux peuvent varier conséquemment entre les banques, allant de 3,6% chez certaines à 4,9% dans d'autres établissements.
Cependant, les perspectives sont positives pour les crédits : les banques ouvrent à nouveau la porte à certains profils exclus ces derniers mois. De plus, le montant de l'apport demandé est également à la baisse, ce qui favorise à nouveau les primo-accédants, fortement impactés par la hausse des taux dernièrement.
En parallèle, l'action gouvernementale va également dans le sens d'une multiplication des accords de prêts. Actualisation mensuelle du taux d'usure, discussion avec les banques pour instaurer des mesures favorisantes, prolongation et extension des conditions d'accès au prêt à taux zéro (PTZ), de nombreux points permettent d'être optimiste quant à un retour de conditions favorables à une reprise du marché. Par exemple, chez les courtiers de Cafpi, le nombre de refus de prêts est passé de près d'un tiers l'an dernier à 6% en ce début d'année.
Une baisse des prix encore non suffisante mais durable
Face à la baisse des capacités de financement des acheteurs et du volume de ventes, le prix de l'immobilier moyen en Ile-de-France a commencé à subir une baisse, après avoir connu des pics sans précédents au cours des dernières années. Actuellement, la baisse s'élève à 6,8% (6 280€/m2) sur toute l'Ile-de-France et 6,9% sur Paris. Le prix moyen à Paris est désormais sous la barre symbolique des 10 000€ (9 770€/m2), mais cette baisse se révèle tout de même insuffisante pour combler la baisse de pouvoir d'achat des emprunteurs. Elle semble néanmoins durable et on attend un retour aux prix de 2018 pour le printemps 2024.
Le marché de la maison (39 560 ventes en 2023) et celui des appartements (100 520 ventes en 2023) ont connu une baisse respective de 23% et 11% comparé au 10 dernières. Cette diminution intervient malgré un indice de tension immobilière toujours positif sur la région (13% sur Paris, ce qui signifie qu'il y a 13% d'acquéreurs en plus que de biens en vente), ce qui exprime bien un blocage du marché : les vendeurs étant trop frileux pour une baisse appropriée, et les acheteurs, qui ont repris la main sur le marché, dans l'expectative de conditions de prix et de prêts meilleurs, malgré une volonté ou un besoin d'achat toujours présent.
Jeux Olympiques & mesures environnementales : moteurs ou freins au marché ?
Beaucoup de vendeurs, non résignés à baisser le prix de leurs biens, espèrent ce que l'on appelle "l'effet JO". A titre d'exemple, Londres, une ville relativement comparable à Paris, a connu une augmentation des prix de l'immobilier de près de 25% à la suite de la compétition. Néanmoins, la crise de l'immobilier actuelle en France semble être un frein à cette hausse attendue.
Les lignes de transports promises ont du retard pour la plupart, et les infrastructures nouvelles sont souvent concentrées sur des territoire précis qui, eux, peuvent espérer un potentiel effet positif. Mais une hausse globale et importante semble illusoire dans l'état actuel du marché.
Toutefois, chiffre important à noter, la part de la clientèle étrangère est à la hausse dans la région, passant de 9% pour atteindre 10% des clients totaux. Chiffre qui grâce à la mise en lumière via les JO peut continuer à grimper.
Les atermoiements du gouvernement concernant les mesures visant à lutter contre ce que l'on nomme "passoires thermiques", jettent également un flou sur le marché et refroidissent in fine le marché des investisseurs qui constitue une part non négligeable des acheteurs. A cela vient également s'ajouter les nouvelles mesures limitant la niche fiscale LMNP, avec une baisse de l'abattement forfaitaire appliqué aux recettes.
La nouvelle méthode de calcul des DPE pour les surfaces en dessous de 40m2 promet toutefois une sortie de certains biens des catégories F et G visées par les restrictions de location à court terme.
Le marché a connu un fort retrait en 2023, après deux années dont il convient de mentionner qu'elles constituaient des années records en terme de volume de vente. De nombreux indicateurs mettent en exergue une baisse frileuse, mais pérenne, des prix. De plus, les taux semblent amorcer une baisse que les courtiers espère durable également, sans parvenir aux taux antérieurs autour de 1% qui étaient tout à fait exceptionnels.
Malgré une volonté gouvernementale de relancer le marché, certaines mesures sont pour l'instant contre-productives. Dans ce contexte, malgré certaines incertitudes, le moment semble adéquat aux bonnes affaires pour les acquéreurs, bénéficiant de prix au plus bas depuis des mois, combiné à un relâchement des conditions d'octroi des prêts immobiliers.
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Sources : chambre des notaires du Grand Paris.
Olivier Lefebvre.
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